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octobre 28, 2020

L’application de la Loi Pinel dans le temps

Baux commerciaux : Nouvelles dispositions d’application Pinel ?

L’entrée en vigueur de la loi Pinel le 18 juin 2014 relative à l’artisanat, aux commerces et aux très petites entreprises aurait majoritairement modifiée le régime du bail commercial. Ainsi, les nouvelles dispositions applicables au régime des baux commerciaux en loi Pinel tendent à offrir une protection accrue au locataire et à apporter un rééquilibre dans la relation propriétaire-locataire. Aussi, ces modifications sont à plusieurs niveaux et concernent notamment les points tels que : la limitation des charges imputables aux locataires qui excluent dorénavant les gros travaux, la suppression de l’ICC en faveur de l’ILC et de l’ILAT, l’inventaire des charges, les redevances, les taxes et impôts, L’obligation d’établissement d’un Etat des lieux du local, la Prolongation de la durée du bail dérogatoire à 3 ans ; le congé par lettre recommandée avec accusé de réception par le propriétaire, le déplafonnement des loyers, la limitation de la garantie solidaire… Ces multiples dispositions sont applicables aux baux conclus et renouvelés à partir du 1er septembre 2014. Cependant des tensions émergent en ce qui concerne l’application de la loi Pinel dans le temps lorsque les baux sont renouvelés.

Renouvellement du bail commercial et loi Pinel ?

Suite à la mise en vigueur de la loi Pinel 2014, les clauses contraires au statut des baux commerciaux sont désormais réputés non écrites et non plus nulles. Selon le jugement de la Cour de cassation rendu récemment, des précisions ont été apportées à cette application de la loi Pinel dans le temps. Il s’agit notamment de la mise en application des dispositions de la loi Pinel aux baux en cours dans une affaire mettant en cause la constitutionnalité des textes modifiés par la loi de défiscalisation Pinel dans l’art 145-15 du code de commerce. Ainsi, selon les conclusions rendues, pour la Cour de cassation un bail renouvelé est un nouveau contrat et non le prolongement d’un contrat précédent et statue donc que l’application des nouvelles règles du dispositif sont applicables uniquement aux baux conclus ou renouvelés à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi Pinel et n’a donc pas d’incidence sur les contrats antérieurs.

Atouts du bail commercial en Pinel ?

La loi Pinel a profondément révisé les dispositions relatives aux baux commerciaux, dans le souci de favoriser essentiellement l’accessibilité des locataires, aux logements dans les zones tendues, en réduisant au maximum les contraintes liées aux contrats de bail commercial. Ainsi, grâce à ces réformes, plusieurs dispositions ont permis de régulariser les sources de conflit entre le propriétaire et le locataire. Aussi, les nouvelles dispositions applicables notamment le plafonnement de loyers et de ressources, le remplacement de l’indice de référence lié au calcul de la fixation de loyers et bien d’autres ont apporté des changements significatifs et avantageux dans le régime des baux commerciaux. Ainsi l’application de la loi Pinel dans le temps concerne, sauf dispositions transitoires, la date d’entrée en vigueur de la loi Pinel et exclut donc toute rétroactivité de celle-ci.